Mercato immobiliare: italiani scelgono il mutuo a rata costante

Mutuo a rata costante. Sembra questa una delle soluzioni preferite dagli italiani per mettersi al riparo dallo spettro del rialzo dei tassi di interesse al momento della sottoscrizione di un nuovo finanziamento ipotecario per l’acquisto di una abitazione. Una scelta che privilegia la sostenibilità dell’investimento assicurando un esborso costante di denaro a discapito della durata del mutuo. E’ vero infatti che in uno scenario economico internazionale che sembra destinato a deteriorarsi ulteriormente nei mesi a venire, la direzione tracciata dalla Banca centrale europea, così come dalla Fed o dalla BoE, si indirizza verso un deciso innalzamento del costo del denaro per far fronte alla fiammata dei prezzi. Gli istituti centrali si sono infatti convinti che il livello di inflazione che ha toccato in Europa il 9,1% nel mese di agosto, non rappresenta una fiammata momentanea ma necessita di interventi strutturali per riportare, nel medio periodo, il livello dei prezzi nei ranghi del 2%.

I tassi dei mutui oggi

Gli interventi di politica monetaria iniziati in Europa il 21 luglio scorso con il rialzo dei tassi di 50 punti base da parte della Bce, insieme alle tensioni geopolitiche e alla crisi energetica in atto, hanno generato un impatto sull’andamento dei mutui casa, determinando un aumento dei tassi di interesse. Il primo a crescere è stato l’indice IRS (detto anche Eurirs), parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso, che ha segnato un aumento medio di +1,5% tra gennaio e giugno 2022. A luglio l’’indicatore ha registrato una breve frenata, ma tornando tuttavia a crescere nel mese di agosto, attestandosi attorno al 2,3%. Questo andamento si è tradotto in un innalzamento del tasso TAN arrivato oggi a segnare livelli minimi del 2,5% per i mutui a tasso fisso.

E cosa dire invece per i mutui a tasso variabile? In questo caso, il valore minimo del TAN si mantiene su livelli ben più contenuti (pari allo 0,5%) grazie al fatto che l’indicatore di riferimento (Euribor), sta registrando una crescita più contenuta salendo, soltanto nel mese di agosto, al di sopra dello zero.

«La differenza tra Irs ed Euribor, destinata probabilmente a ridursi, si traduce al momento in una rata più bassa per chi sceglie un mutuo a tasso variabile come si può vedere facendo una simulazione con il comparatore di mutui online messo a disposizione dalla nostra piattaforma», ha spiegato Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «In generale, tuttavia, stiamo parlando in entrambi i casi di tassi ancora molto convenienti, sia in relazione al valore attuale dell’inflazione, sia rispetto al loro andamento storico, come sottolineato dal rapporto mensile dell’Associazione bancaria italiana secondo cui a giugno 2022 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni si è riportato sui livelli di cinque anni fa allo 2,05%. Ma a fine 2007 lo stesso tasso si attestava addirittura al 5,72%, valore quasi tre volte superiore a quello di oggi».

Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni

Come evolverà la situazione nei prossimi mesi? «I tassi d’interesse continueranno a crescere, considerata l’incertezza dello scenario geopolitico», ha continuato Spiezia. «Nelle prossime settimane è atteso un ulteriore rialzo dei tassi almeno dello 0,25% da parte della Banca centrale europea, che probabilmente non sarà l’unico, perché la prospettiva è quella che l’indice di Francoforte passi dall’attuale 0,50% all’1-1,20% entro fine anno».

La notizia avrà sicuramente un impatto sull’Euribor, che, aumentando, farà salire le rate dei mutui a tasso variabile. Ma di quanto cresceranno e in quanto tempo? «Difficile dirlo, perché non si può tenere conto di imprevedibili eventi futuri che potrebbero influenzarne l’andamento, sia in positivo che in negativo», ha ammesso Spiezia. «In ogni caso, le proiezioni attuali per i prossimi cinque anni segnano un Euribor 3 mesi a +1,11% a dicembre 2022, +1,29% a dicembre 2024, +1,76% a dicembre 2027».

L’andamento crescente dei tassi d’interesse potrebbe avere un impatto anche sul mercato immobiliare, come già avvenuto in passato e come segnalato di recente da un sondaggio condotto dalla Banca d’Italia: quando il costo dei mutui sale, i prezzi degli immobili tendono a contrarsi, perché il valore delle offerte di acquisto tende progressivamente a ridursi.

Mutuo a tasso fisso, variabile oppure con cap?

In uno scenario come quello attuale, la scelta del mutuo più adatto alle esigenze personali presenta molte incognite che devono essere analizzate caso per caso. Se fino a pochi mesi fa, infatti, la quasi totalità dei mutuatari optava per finanziamenti a tasso fisso, le condizioni economiche e le prospettive incerte per i mesi a venire hanno determinato il ritorno di interesse per una ampia tipologia di soluzioni che meglio si adattano alle necessità dei futuri acquirenti di case. A partire da alcune soluzioni quasi scomparse negli anni passati, che sono tornate alla ribalta permettono di tutelarsi rispetto a eventuali rialzi eccessivi dei tassi di interessi. Tra queste, una delle più gettonate è il mutuo variabile a rata costante in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare e non l’importo della rata. Grande ritorno di fiamma anche per il mutuo variabile con Cap (tetto massimo), una delle soluzioni maggiormente proposte oggi dalle banche. Un prodotto, quest’ultimo che, come sottolineano dai consulenti di Telemutuo, può rivelarsi particolarmente interessante in un periodo come questo, ma che necessita di una attenta valutazione a seconda della situazione personale.

Quale mutuo scegliere?

Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare a seconda delle esigenze. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica, esiste anche il mutuo green indicato per chi acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia oppure nel caso in cui si ristrutturi un vecchio immobile, migliorandone le prestazioni.

Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione, il Bonus Facciate o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.

Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, sta tornando di moda l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può essere una strada percorribile per chi, di fronte ai possibili aumenti del tasso variabile, vuole tutelarsi passando a un mutuo a tasso fisso oppure a un variabile con cap.

Mutuo giovani: tasso variabile con cap

Notizie positive per quanto riguarda i mutui per under 36, molto richiesti negli ultimi anni, grazie agli importanti sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa. Gli istituti di credito sono tornati a proporre ai giovani la possibilità di sottoscrivere un mutuo 100% con tassi di interesse convenienti. Se si possiedono determinati requisiti (tra cui un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui), si ha la possibilità di richiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap, di fare da garante di fronte alla banca che deve concedere il prestito.

In alternativa, si possono valutare le offerte di mutui a tasso fisso oltre l’80% che alcuni istituti di credito hanno ideato per questa fascia d’età, anche in assenza di garanzia Consap.